| Информация о необходимости установления границ земельного участка |
|
|
|
Земля - это тоже недвижимость, только специфическая. Не только права, но и определенные обязанности возникают во время пользования, владения или распоряжения ею. Поэтому знать, как происходит определение границ земельного участка, как точно и где конкретно они расположены, действительно важно.
Земельный участок - это часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Можно сделать вывод, что самым важным элементом земельного участка, позволяющим выделить его среди других объектов гражданских прав, являются его границы. Они определяются в соответствии с ФЗ от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности», сведения которого являются систематизированной базой данных о недвижимом имуществе, к которому и относятся земельные участки. Что такое установление границ земельного участка? Говоря о характеристиках участка земли, часто применяют термин «границы» - прямые линии между точками, в которых меняется их направление. Их еще называют поворотными или характерными. Количество поворотных точек зависит от формы земельного участка. Так, например, при прямоугольной его форме точек будет четыре. Важно: основная характеристика границы участка не длина, а координаты местоположения поворотных точек, по ним выясняются все пространственные данные. Кадастровые инженеры определяют координаты, когда происходит установление границ земельного участка на местности. Они же вносятся в Государственный кадастр недвижимости (ГКН). Когда процедура необходима? Определение границ земельного участка с дальнейшей фиксацией информации в кадастровых документах происходит тогда, когда в местные управляющие органы исполнительной власти направляется заявление от собственника об уточнении границ земельного участка или изменении в местонахождении. Согласно Федеральному закону от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» определение точных координат земельного участка должно осуществляться на основании требований и правил, установленных Законом. Ситуации, когда необходимо определить границы земельного участка, возникают: 1. При разрешении кадастровых споров. 2. При уточнении границ участков природоохранных зон. 3. При определении границ объектов искусственного происхождения. 4. Если ранее установление границ проводилось без учета особой точности межевания. 5. Если сведения о границах земельного участка отсутствуют в Государственном кадастре недвижимости. Для уточнения границ земельного участка и внесения данных в ГКН создается специальная комиссия. Согласно нормам законодательства РФ заинтересованные лица не имеют права принимать участие в её работе. Важно: с 1 января 2018 года без процедуры межевания (четкого установления границы) провести любую сделку с земельным участком стало невозможно. Определение границ земельного участка необходимо для: • оформления договора купли-продажи; • аренды; • обмена; • дарения; • оформления права собственности; • раздела; • объединения земельных наделов. Методы определения границ Требования к точности и методам определения координат направляющих точек границ земельного участка установлены приказом Министерства экономического развития РФ от 17 августа 2012 года № 518. Это основной документ в работе кадастровых инженеров. В пункте 3 указанного Приказа содержится информация о методах определения границ земельного участка. К ним принадлежат: • геодезический; • фотограмметрический; • картометрический; • аналитический; • спутникового геодезического измерения. Точное определение, описание и допустимые показатели средней квадратической погрешности каждого из указанных методов также содержится в Приказе № 518. В обязательном порядке выбранный метод определения границ участка указывается в договоре подряда кадастровым инженером. Важно: заказчик имеет право предусматривать условие о более высокой точности определения координат земельного участка, что прописывается в договоре. Как определить границы земельного участка? В юридическом смысле земельный участок - это такой, который прошел процедуру межевания, что подтверждается наличием данных в ГКН. Координаты и характеристики участка можно найти в выписке из ЕГРН или кадастровой выписке. Что касается фактического месторасположения участка земли - то здесь всё может быть немного сложнее. На практике чаще всего он огорожен заборами, колышками или стенами зданий. Когда местоположение точек, указанных в ГКН, совпадает с теми, которые установлены на местности, граница считается установленной и юридически, и фактически. Иными словами, если забор, расположенный между двумя земельными участками, совпадает с информацией в ГКН в пределах допустимой погрешности, граница считается установленной правильно и в соответствии с земельным законодательством РФ. Чтобы избежать претензий со стороны соседей или государственных инспекций и определить границы земельного участка, можно воспользоваться одним из следующих способов. Если проводилось межевание Когда земельный участок уже проходил процедуру межевания, информацию об этом, а также координаты границ можно найти в кадастровых данных. Собственникам же нужно будет восстановить границы участка на местности и вынести их в натуру согласно данным ГКН. Если не проводилось межевание. Понять, что межевание не проводилось, можно следующим образом: 1. Перейдите на официальный сайт Публичной кадастровой карты Российской Федерации - https://pkk5.rosreestr.ru. 2. Найдите интересующий участок по кадастровому номеру. Если ваш участок не отображается, процедура установления границ по нему не осуществлялась. Чтобы исправить ситуацию, закажите услугу «Уточнение границ земельного участка». Наиболее часто новые границы устанавливаются по уже существующим межевым знакам, заборам или стенам зданий. По результатам межевания подписывается акт, с которым должен быть согласен собственник и его соседи. Полученные данные заносятся в кадастр. На первый взгляд процедура выглядит просто, но на практике могут быть сложности, такие как: • невозможность найти собственников соседнего участка или их нежелание подписывать акт; • при попытке наложить новые данные на кадастровую карту обнаруживаются ошибки в соседних границах. Если претензии между соседями имеют реальное основание и подтверждаются документально, границы участка будут устанавливаться по имеющимся кадастровым данным. Стоимость определения границ земельного участка Единой стоимости за услугу межевания не существует. Она зависит от нескольких факторов: 1. размера участка; 2. срочности; 3. метода определения границ; 4. наличия завышенных требований к точности определения характерных точек границ участка; 5. целевого назначения земли. К примеру, стоимость межевого плана для земли под индивидуальное жилищное строительство и гаражей начинается от 6000 рублей, тогда как для участков под промышленные и торговые объекты она стартует от 10000 рублей. Услуга выноса границ участка на местность может заказываться и проводиться отдельно. Такая работа происходит согласно межевому плану и представляет собой установку характерных точек (межевых знаков) на участке. Стоимость установки одного знака по России начинается от 500 рублей. Часто задаваемые вопросы Работа кадастровых инженеров в последнее время стала более востребованной, поскольку не все собственники имеют возможность самостоятельно определить точные границы земельного участка по кадастровому номеру. Согласно нормам законодательства уточнение границ участка, в том числе определение его площади, проводится в нескольких случаях: • границы участка были установлены с меньшей точностью (в сравнении с той, которая задана законодательством); • границы ранее не устанавливались. Собственникам земли необходимо понимать, что кадастровые ошибки в расположении границ и процедура по их уточнению - это разные вещи. По этой причине возникают частые вопросы, о которых поговорим далее. Что делать при погрешностях в определении границ участка? Важно знать, что определить значение координат характерных точек участка с абсолютной точностью и без наличия погрешностей просто невозможно. Отклонения зависят от: • точности прибора; • применяемого метода измерения; • квалификации замерщика; • внешних условий; • других факторов. Геодезисты же стараются выполнять свою работу таким образом, чтобы она вписывалась в рамки существующего законодательства и не превышала допустимых погрешностей. Нормы эти продиктованы Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 17 августа 2012 г. N 518. Максимальная погрешность зависит от категорий земель и составляет: 1. 0,1 м - для земельных участков в городе; 2. 0,2 м - для участков под дачу, гараж, дом, сад, огород, коттедж или личное подсобное хозяйство; 3. 2,5 м - для земель сельскохозяйственного назначения. Важно: до вступления Приказа № 518 в силу (27 января 2013 года) для второй категории земельных участков допустимой погрешностью при определении границ считалась цифра 0,3 м. На практике происходит следующая ситуация: при определении границ земельного участка кадастровые инженеры определяют расположение характерных точек наиболее точно с использованием современных методов и оборудования. Таким образом они получают погрешность относительно пунктов Государственной геодезической сети в 0,05 м. На местности же граница участка может быть смещена в любую сторону на ту допустимую погрешность, которая указана в законе, что ошибкой не является. Точное значение поворотных точек содержится в кадастровой выписке на земельный участок. Прежде чем спорить с соседями по причине неправильно установленных границ между вашими участками, загляните туда и посмотрите информацию о вашей собственности. Что делать при возникновении споров при определении границ участка? Когда смежные участки на кадастровом учете не находятся, споры по определению границ решаются или при подписании акта согласования или в суде. Когда граница земельных участков в кадастре есть, а на практике между собственниками возникают конфликтные ситуации, разрешаются они одним из способов: 1. Узнать, какой была погрешность при установлении границы между вашими участками. Она содержится в кадастре. 2. Пригласить специалиста - кадастрового инженера, который осуществит вынос границ участка в натуру на основании выписки из ЕГРН. Учитывайте стоимость услуги (около 4000 рублей за 4 точки). 3. Обратиться к кадастровому инженеру для проведения землеустроительной экспертизы. Ее стоимость начинается от 20000 рублей. В результате проведения определяют того, кто нарушил правила размежевания, а также дают рекомендации по устранению причин, вызывающих разногласие. Важно: когда ситуация заходит в тупик и собственники соседних земельных участков не могут примириться сами или использовать один из предыдущих способов, возникает необходимость обращения в суд. Это, пожалуй, самый продолжительный и затратный способ установления границ участка. |